Ипотечное страхование: понятие и виды
Страхование ипотечного кредита является формой защиты заемщика от ряда неблагоприятных обстоятельств, которые могут возникнуть в процессе погашения кредита. Ипотека заключается на длительный срок, поэтому банк стремится максимально защитить свои интересы, в том числе за счет привлечения капитала страховой компании, когда в этом возникает необходимость.
Ипотечное страхование жизни и имущества регулируется рядом законов, в том числе Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», Законом № 4015-1 «Об организации страхования». Бизнес в Российской Федерации».
Три основных вида ипотечного страхования
- Страхование квартиры в качестве залога – единственный обязательный вид защиты, без которого невозможно оформить договор;
- Страхование жизни при ипотеке требуют почти все банки, но этот полис не является обязательным по закону;
- Страхование титула – направлено на защиту имущественных прав покупателя, особенно актуально на вторичном рынке недвижимости.
Страхование квартиры
Приобретение полиса страхования ипотечной недвижимости является обязательным на законодательном уровне на весь срок действия договора. Обычно полис оформляется на год с ежегодным продлением. Если страховка не будет продлена на следующий период, банк потребует досрочного погашения всей суммы ипотеки, и закон будет на его стороне. Есть еще вариант – купить полис на весь срок кредита и постепенно погашать его стоимость.
Страховая сумма по полису охраны недвижимости обычно соответствует телу кредита, из которого с учетом коэффициентов рассчитывается страховая премия. С уменьшением основного долга дешевеет и страхование. По согласованию со страховщиком возможно продление страхового покрытия на полную стоимость жилья. Особенно это актуально, если кредит берется только на оплату части имущества.
Риски по данному виду страхования покрывают целостность квартиры как объекта недвижимости – страховая компания защищает конструктивные элементы жилья (стены, перегородки, потолки). Также можно защитить внутреннюю обшивку, но это дополнительная опция.
Внимание! Приобретая полис страхования квартиры, обратите внимание на то, кто является выгодоприобретателем. Это может быть заемщик или банк. Выгодоприобретатель получает страховую сумму в случае реализации риска.
Страхование жизни и здоровья
Все банки в качестве условия выдачи ипотеки называют страхование жизни ипотечного заемщика, называя его обязательным условием заключения договора. Однако страхование жизни и здоровья не требуется по закону. Другой вопрос, что при отсутствии такой политики банк имеет право поднять ставку по кредиту на 1-2 процентных пункта. Поэтому, принимая решение о покупке страхования жизни, нужно просчитать, что будет выгоднее – без полиса и с большей ставкой или с меньшей ставкой, но со страховыми расходами.
Риски по данному страхованию связаны с жизнью и здоровьем заемщика. Обычно покрываются:
- Смерть заемщика;
- Инвалидность;
- Серьезная болезнь;
- Длительное пребывание в больнице.
Если риск материализуется, страховая компания начинает погашать задолженность перед банком за заемщика - напрямую или через родственников (выгодоприобретателей).
Если с заемщиком что-то случится, а страховки нет, то ответственность за кредит ляжет на родственников или наследников.
Страхование титула
Актуально на вторичном рынке, когда юридическая история квартиры оставляет сомнения:
- Продавец унаследовал жилье и продает его в течение 3 лет со дня смерти наследодателя;
- Квартира находилась под арестом непосредственно перед продажей;
- Незадолго до совершения продажи с квартиры сняли сторонний залог;
- Имущество было приватизировано, в сделке не участвовали дети;
- Жилье куплено за счет материнского капитала, доли в нем не выделены;
- Согласие супруга на продажу не получено.
Во всех этих случаях есть основания предполагать, что сделка впоследствии будет расторгнута по иску заинтересованного лица - наследников, залогодателей, супругов, детей, которым в установленный срок не были выделены доли. При отмене ДКП квартиру придется вернуть прежнему владельцу, а уплаченные деньги придется долго взыскивать через судебных приставов.
Страхование титула может помочь вам обезопасить себя. Страховая компания оплатит стоимость квартиры, если ее заберут через суд.
Важный! Для покупки новой квартиры титульное страхование бессмысленно, так как юридическая чистота не вызывает сомнений, а вероятность оспаривания такого ДКП стремится к нулю.
Комплексное страхование
Страхование ипотечного кредита выполняет защитную функцию, так как всегда есть вероятность возникновения непредвиденной ситуации, а страхование позволяет сохранить имущество клиента.
У каждого банка своя политика выдачи кредитов: одни могут потребовать только страхование предмета ипотеки, а другие обязаны застраховать жизнь или здоровье заемщика. Есть договор комплексного медицинского страхования, по которому застрахованы все риски. В ряде случаев это выгоднее, чем покупка отдельного полиса на недвижимость и здоровье.
Обязательно ли покупать страховку?
По российскому законодательству в обязательном порядке приобретается только полис ипотечного страхования, относящийся к недвижимому имуществу – элементам конструкции. Страховать жизнь и здоровье не обязательно, но банки используют финансовые методы стимулирования граждан, а именно повышают ставку по кредиту.
Приобретать титульное страхование имеет смысл, если квартира покупается на вторичном рынке и есть сомнения в юридической чистоте ее истории.
Как выбрать страховщика
Закон разрешает страхование в любой компании, имеющей лицензию на эту деятельность. Банки устанавливают дополнительные требования. Как правило, страховая компания должна быть аккредитована в банке – этот вопрос вы можете уточнить у своего ипотечного менеджера.
Банки предлагают страхование в своих дочерних компаниях (например, ООО СК «Сбербанк Страхование жизни», дочерняя компания Сбербанка), но это не всегда выгодно. Заемщик вправе выбрать наиболее выгодную для себя страховку по своему усмотрению.
Ориентировочные ставки по ипотечному страхованию
Для отдельных банков условия и страховые тарифы могут отличаться, но общие черты все же есть.
- Ставка страхования недвижимости составляет в среднем 0,3-1%. Каждая страховая компания применяет его в зависимости от стоимости и технического состояния имущества, срока страхования. Чем больше срок и страховая сумма, тем проще компания соглашается на скидки. Если недвижимость находится в плохом состоянии, то при коротком сроке кредита и минимальной страховой сумме компания может применить самую высокую ставку.
- Отдельно идет расчет тарифа по страхованию жизни и здоровья. Чаще такие соглашения компенсируют только риски инвалидности или смерти заемщика. Клиент имеет право оформить страховку, покрывающую риски любой травмы или болезни, но в этом случае тариф будет выше. Средние ставки по страхованию жизни и здоровья на случай инвалидности или смерти составляют 1-3%. Ставка зависит от вида деятельности и возраста заемщика. Для офисного работника ставка будет минимальной, а работники вредных профессий застрахованы по самой высокой ставке.
- Есть комплексная ипотечная страховка стоимостью около 0,5-1%, так что можно неплохо сэкономить.
Перед заключением договора клиенту необходимо заполнить заявление с указанием всех данных, на основании которых страховая компания определяет тариф. Для страхования недвижимости потребуется предоставить технический паспорт дома или квартиры.
Как сэкономить на страховании ипотеки
Чтобы сэкономить, нужно ознакомиться со всеми предложениями страховых компаний, а не только с теми, которые предлагает дочерняя компания банка. Увеличение срока кредита или уменьшение суммы основного долга поможет снизить страховую премию.
Некоторые компании, например «Ингосстрах», предлагают скидки при оформлении полиса онлайн. Электронная версия страховки имеет такую же юридическую силу, как и бумажная.
Кстати, страхование жизни не облагается налогом. Вы можете вернуть 13% от суммы, уплаченной за полис, если выгодоприобретателем по полису является сам заемщик, а не банк.
Продление страховки
Полис ипотечного страхования необходимо продлевать ежегодно. Если этого не сделать, банк может применить штрафные санкции в соответствии с законом или договором. Наиболее серьезные последствия наступают, когда не продлевается обязательное страхование конструктива (самой квартиры) – кредитор потребует досрочного возврата всей суммы кредита.
Если вы откажетесь от страхования жизни, банк, скорее всего, повысит ставку по ипотеке. Этот пункт должен быть прямо указан в договоре. Если таких условий нет, то и последствий не будет.
Важный! Если в договоре предусмотрено увеличение ставки при отказе от страхования жизни, а возможности ее продления нет, рекомендуем решать этот вопрос с банком в индивидуальном порядке. Возможно, кредитор пойдет навстречу заемщику и не станет увеличивать стоимость ипотеки – особенно при наличии документов, подтверждающих ухудшение жизненной ситуации.
Можно ли отказаться и вернуть страховую премию
От добровольного страхования (жизни, здоровья, титула, внутренней отделки квартиры или любых других дополнительных опций) можно отказаться на законных основаниях. Последствия такого отказа зависят от момента подачи заявления об отказе:
- Указанием Банка России от 20.11.2015 № 3854‑У установлен «период обдумывания» — период, в течение которого страхователь может отказаться от полиса без объяснения причин и вернуть потраченные по нему деньги в полном объеме. На сегодняшний день прошло 14 календарных дней с момента покупки страховки.
- Если заемщик решит отказаться от страховки в течение срока действия договора, необходимо ознакомиться с договором. Как правило, возможности возврата страховой суммы в таких случаях нет, либо она становится невыгодной, так как при возврате страховой компании страховая компания удерживает РИС – расходы на ведение бизнеса.
- С 1 сентября 2020 года по новому закону у заемщиков появится возможность отказаться от страховки и вернуть часть средств по ней, если они досрочно закроют ипотеку. Для этого необходимо будет подать соответствующее заявление страховщику в течение 14 дней с момента погашения. Сейчас такой возможности нет.
- Если кредит был закрыт вовремя, а страховка не понадобилась, вернуть деньги по нему не получится.
В любом случае вам нужно будет оформить письменное заявление об отказе. Формы разрабатываются страховщиком, но вы можете воспользоваться нашим вариантом - он подходит для ипотеки.
Скачать образец заявления на отказ в ипотечной страховке (все СК, все банки).
Если наступил страховой случай
При наступлении страхового случая выгодоприобретателем по договору страхования ипотеки, как правило, является банк - выплачивается сумма, размер которой не может превышать страховую сумму. Если компенсация превышает остаток кредитной задолженности, разница выплачивается страхователю.
При наступлении страхового случая с ипотекой необходимо оперативно уведомить страховую компанию – по телефону, онлайн-чату, электронной почте или лично в офисе. Это самое главное, нельзя затягивать с уведомлением, иначе в возврате будет отказано. После этого нужно будет собрать документы и оформить страховую выплату. В течение 14 дней страховая начнет возмещать расходы.
Если у сторон возникают разногласия по факту страхового случая, они должны быть урегулированы путем переговоров или в судебном порядке. Если у вас возникнут вопросы, вы можете обратиться к нашему дежурному юристу – консультации бесплатны!
В заключение
Страхование ипотеки является гарантией стабильности и защиты финансовых обязательств заемщика. Это актуально при долгосрочной ипотеке и нестабильной экономической ситуации в стране.
Клиент имеет возможность самостоятельно определить страховую компанию, а также выбрать банк, предоставляющий наиболее выгодные условия ипотечного кредитования. Страхование ипотеки защищает как кредитора, так и клиента, повышает безопасность материального благополучия всех участников сделки.
Ипотечный калькулятор
© Источник: Реновар.ру, автор: Ксения Пальцева