Как не стать собственником квартиры в доме под снос: признаки многоквартирного дома на ИЖС
Законодательством установлено, что такое индивидуальные жилые дома, а что такое многоквартирные жилые дома: на основании ч. 3 ст. 48, п. 1, ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом не должен превышать трех этажей, и в нем должны проживать родственники, то есть буквально: объект предназначен для одной семьи. Это основные черты, проще говоря. Такой дом должен располагаться на земельном участке, вид разрешенного использования которого относится к индивидуальному жилому строительству (ИЖС). Напомним, что в отношении земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса РФ), и они не могут быть использованы в иных целях, ответственность за это предусмотрена ст. 8.8 КоАП. В границах земель населенных пунктов индивидуального жилищного строительства, согласно закону о «дачной амнистии» (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ"), возможно строительство жилых объектов индивидуального пользования и их регистрация по упрощенной схеме - без получения разрешения на строительство и регистрации прав на них также в упрощенном порядке.
В 2014-2016 годах был настоящий бум малоэтажной застройки, где также наблюдался расцвет одной «хитрой» схемы. За основу был взят только трехэтажный параметр, дом прописан по «упрощенному» образцу и построен как индивидуальный на земле с видом разрешенного использования – ИЖС. Затем в доме были определены доли в праве долевой собственности и, по сути, он был продан как многоквартирный дом. Раньше эта схема применялась повсеместно, такой лазейкой пользовались многие недобросовестные застройщики, что значительно удешевляло строительство за счет удешевления земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объемной разрешительной и проектной документации и ответственности за инженерные коммуникации. Также такой застройщик, конечно же, не отвечал за социальную нагрузку - школы, больницы, детские сады - которую обязаны обеспечить строители МКД.
Люди покупали такое жилье, и тут их ждали сюрпризы. Например, на дом категории ИЖС выделено всего 15 кВт — этой мощности не хватит даже на несколько квартир, не говоря уже о 10-15, которые застройщики запросто могли бы разместить там, а то и больше. Покупатели хватались за голову и не знали, как выжить. А потом и администрация стала выявлять такие строения, стала присылать прокурорские представления и принимать решения о сносе. И сносили, кстати, довольно массово — многие люди, купившие квартиры в таких домах, просто теряли свои сбережения и оставались без жилья. Такие случаи редко получают широкую огласку, поскольку речь не идет о сотнях и тысячах обманутых дольщиков. Тем не менее, есть много примеров. Например, в феврале 2020 года снесли недостроенный многоквартирный дом в поселке Сосенское, поселке Газопровод, НП Лесные поляны. В апреле снесли дом 15 по улице Магистральной в мкр. Кучино в Балашихе. Вот еще несколько дел, которые можно изучить на сайте Московского областного суда: № 33-23058/2019 и № 2-948/2019.
Следует отметить, что такое строительство не всегда осуществляется из-за изначального злого умысла. Раньше прямого запрета не было - вот он дом, построили три этажа с одним подъездом, и продали в нем долю. Возможно, такого пристального внимания к этой проблеме не было бы, если бы не череда скандалов и сносов, особенно из-за недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь лазейкой, начали строить огромные дома на продажу на дачных участках. Очень часто бывали истории, когда объект со спорными характеристиками попадал в судебное поле из-за заявления шокированных шумом и масштабами строительства соседей.
Тогда возникла проблема неоднозначности и расплывчатости формулировок таких понятий, как «ИЖС» и «многоквартирные малоэтажные дома». И наши суды стали давать разъяснительные позиции исходя из фактических обстоятельств дела. К настоящему времени уже накопилось изрядное количество разъяснений и судебной практики, позволяющих перечислить основные признаки, по которым суды определяют жилые дома как многоквартирные и назначают их снос.
Как я уже упоминал, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации определяется, что индивидуальный жилой дом – это дом, предназначенный для проживания одной семьи, это один из основных признаков, который определил Верховный суд. Российской Федерации. Собственник может построить на земельном участке ИЖС дом не выше трех этажей и высотой не более 20 метров, площадь дома до 1,5 тыс. кв. м., но жить в нем могут только люди, находящиеся в родстве друг с другом. Недавно мы провели строительную экспертизу трехэтажного объекта, построенного на земле ИЖС. Комиссия приехала на объект и зафиксировала: на каждом этаже несколько отдельных номерных квартир, с отдельными санузлами, кухнями и собственным выходом в коридор. Таким образом, суд установил, что в каждом изолированном доме проживали семьи, не связанные с застройщиком родственными отношениями.
Примерно одновременно с разъяснениями по семейным отношениям суды дали разъяснения о том, учитываются ли в общей этажности чердаки и подвалы. Года три-четыре назад считалось, что если три этажа и цокольный этаж, то это уже признаки не личности, а МКД. В своей практике, кстати, не раз сталкивался с такой схемой: при строительстве чердак оформляли как нежилое помещение, а потом продавали в составе двухэтажной квартиры. Однако, насколько мне известно, этот признак многоквартирного дома сейчас многими считается малозначительным.
Мультиподъезд — тоже один из вполне однозначных признаков многоквартирного дома: кто будет строить индивидуальный дом с несколькими подъездами? Недавно на основании решения суда мы провели экспертизу дома в Московской области на наличие признаков многоквартирного дома. Это был двухподъездный дом площадью 1 тыс. кв. м, огромный колосс с колоннами, построенный на земле ИЖС. Внутри дом не был достроен, и поэтому специалистам было сложно определить, сколько семей могло в нем жить. Судя по всему, застройщик понимал, что будет проводиться экспертиза, и намеренно не стал достраивать строительство. Теперь этот спор будет решаться в суде. В этом доме в Московской области специалисты установили, что застройщик предусмотрел разводку коммуникаций по отдельным изолированным комнатам. Но это так называемый «косвенный признак» многоквартирности, и суд, по-хорошему, не должен принимать решение только на этом основании.
В 2014-2016 годах такие случаи были хорошо известны, и потенциальные покупатели недвижимости чаще всего знали о таких схемах от знакомых или из СМИ. Но вместе со спадом «бума» такого развития все меньше и меньше осознается людьми. Поэтому отдельные примеры все же встречаются — как в наследство от активной разработки прошлых лет, так и появляются новые хитрецы, которые открывают для себя подобные обходные пути. Таких объектов сейчас очень много в Краснодарском крае, где много земель с категорией ИЖС, а желающих строить на них многоквартирные дома еще больше; время от времени подобные случаи все еще происходят в Московской области.
Что делать, если вы стали обладателем такого жилья?
Во-первых, знать и помнить, что подобные обходы сегодня могут обернуться серьезными проблемами. Если в 2014-2016 годах вопрос «узаконивания» МКД на землях ИЖС решался через местный Совет депутатов, то сейчас вывести такие объекты в правовое поле сложно. Необходимо изменить вид разрешенного использования и зонирования земли, но это сложно, дорого и не всегда возможно.
Что делать, чтобы не стать обладателем такого жилья?
Напомню, это может быть рискованная сделка. Что должно вас насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка, чаще всего встречаются в малоэтажных МКД, построенных с нарушением законодательства. Существует достаточно высокая вероятность того, что такой объект по российскому законодательству может быть признан самовольной постройкой и принято решение о его сносе. Конечно, можно будет через суд потребовать возврата денег и возмещения убытков. Однако на практике у застройщиков не всегда могут быть на это средства, в том числе с учетом того, что полная стоимость не всегда фиксируется в договоре купли-продажи. Поэтому обязательно проверяйте законность строительства дома и продажи квартир, а также наличие у продавца полномочий на отчуждение недвижимости.
Как разделить участок ИЖС на два и построить два дома?
- Можно ли участок под ИЖС (10 соток), находящийся в собственности, разделить на двух собственников и построить на нем два жилых дома, оформить эти дома и прописать в них?
Руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов отвечает:
Можно, но при соблюдении определенных условий. После раздела каждый из двух собственников должен иметь участок не менее минимального размера. Минимальный размер устанавливается органами местного самоуправления на основании федерального законодательства и с учетом возможностей и особенностей региона. В основном это 6 соток, но в некоторых регионах эта норма снижена до 4 соток. После оформления права собственности на земельные участки вы можете распоряжаться ими по своему усмотрению.
Отвечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости «Эст-а-Тет»:
Существуют требования к минимальному размеру земельного участка, предназначенного для строительства, в зависимости от местности, в которой этот участок расположен. Например, в Дмитровском районе такой участок (10 соток) можно разделить на две части.
Валерия Пономарев, юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center), отвечает:
Для этого нужно выделить ½ доли земли. Например, можно подарить или разделить с супругом/бывшим супругом, составив договор о разделе совместно нажитого имущества (даже если оно таковым по сути не является). После этого доли из общего имущества можно выделить в натуре. Либо вы можете разграничить свой участок с помощью кадастрового инженера, образовать два новых равных, если это позволяют правила землепользования территории, и подарить/продать один из новообразованных участков другому лицу.
Вы можете строить жилые дома, но при соблюдении правил застройки территории и градостроительных и строительных норм для жилых домов. Разрешение в этом случае не требуется. Необходимо только отправить уведомление администрации о начале и завершении строительства. После оформления права собственности на этот жилой дом вы сможете получить там регистрацию.
Отвечает Елена Васильева, генеральный директор-аудитор ООО «Форос Аудит»:
Да, можете, при условии, что вновь образованные наделы соответствуют минимальной площади, установленной в регионе. Для раздела участка потребуется провести межевание, поставить оба участка на кадастровый учет и переоформить их на новых владельцев.
Виктория Суворова (Пятигорск), частный юрист Адвокатского бюро «Суворов и партнеры», отвечает:
Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Порядок означает, что собственник может продать, подарить, обменять или разделить (если возможно) имущество по своему усмотрению. Поэтому, если есть возможность (когда позволяет конфигурация и размер земли) можно разделить свой участок на два.
Каждому новообразованному участку будет присвоен новый кадастровый номер. Если это возможно (по конфигурации и размерам вновь образованных участков), вы сможете построить на них жилой дом и впоследствии прописаться на них. Вам нужно будет получить разрешение на строительство в управлении архитектуры вашего города, заказать проект и соблюдать его при строительстве.
Отвечает Дмитрий Степанов, генеральный директор компании «Удача»:
Если речь идет об ИЖС, то, скорее всего, речь идет о землях, в отношении которых устанавливаются правила землепользования и застройки. Именно этими правилами определяются минимально допустимые размеры земельных участков и предельные параметры застройки (ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Так, например, Правила землепользования и застройки города. Рошаль Московской области определяет минимальный размер участка для индивидуального жилищного строительства не менее 300 квадратных метров. метров (3 акра). При этом следует учитывать, что площадь застройки не должна превышать 40% от общей площади участка, а минимальный отступ от границ участка до строительной площадки должен быть не менее 3 метров. .
То есть, как видите, односложного ответа на вопрос о возможности раздела участка и его целевом использовании не предвидится. Все зависит от того, что вы собираетесь строить и какие предельные (минимальные и максимальные) параметры строительства определены в вашем муниципальном районе. Относительно возможности оформления: основным критерием в данном случае является пригодность жилого дома для постоянного проживания в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими нормами.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте нам свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, присланных пользователями.