Условия регистрации
Субаренда части земельного участка или всего объекта оформляется с учетом регламентированных на законодательном уровне условий:
- Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды предмета отношений;
- Передать землю можно только в том случае, если владелец недвижимости дал на это разрешение;
- В случае расторжения договора аренды до окончания срока действия договора субаренды прекращаются также отношения по последнему документу;
- К заключению сделки и оформлению рассматриваемого документа применяются правила, утвержденные для случаев передачи имущества во временное пользование по договору аренды;
- Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в государственных органах, если он заключается на срок от 1 года и более, а также, если стороной является юридическое лицо, то договор должен быть заключен в письменной форме, но до 1 года не заключается. подлежат регистрации.
- То есть отношения между субарендодателем и субарендатором регулируются договором, а также Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что предметом правоотношений является земельный участок, стороны обязаны руководствоваться не только гражданским законодательством, но и Земельным кодексом.
Пошаговая инструкция
Субаренда земельного участка осуществляется в общепринятом порядке, который осуществляется в несколько этапов:
- Потенциальный субарендатор знакомится с условиями договора аренды, определяя возможность передачи имущества в субаренду;
- Арендатор получает письменное разрешение арендодателя на заключение договора субаренды, если это необходимо по условиям договора аренды;
- Стороны оговаривают условия субаренды, готовят проект договора;
- Потенциальный субарендатор знакомится с документами, необходимыми для заключения договора субаренды;
- Стороны подписывают договор;
- Договор субаренды регистрируется в Росреестре при необходимости в соответствии с действующим законодательством.
Следует отметить, что порядок заключения сделки субаренды мало чем отличается от схемы вступления в арендные правоотношения. Разница лишь в том, что предметом отношений является уже арендованное имущество, и заключить сделку без получения согласия арендодателя в случаях, урегулированных статьей 22 Земельного кодекса РФ, нельзя, либо можно, но при передаче участка в субаренду необходимо уведомить об этом арендодателя.
В целом, при заключении договора аренды собственник земельного участка может разрешить субаренду прямо в тексте договора, либо указать, что такая возможность предоставляется, только после получения от него разрешения в письменной форме.
Кроме того, арендатор имеет право запретить субаренду имущества. В этом случае передача предмета лизинга третьим лицам невозможна.
Во избежание споров относительно направлений использования имущества арендатором, рекомендуем Вам обратиться к юристу за помощью в составлении договора. Специалист учтет все пожелания клиента и подготовит проект договора, максимально адаптированный к конкретной ситуации.
Типовой образец
Субаренда земельного участка обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна, если он заключается на срок от 1 года и более этого срока, а также если хотя бы одной из сторон правоотношения является юридическое лицо.
При подготовке договора можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:
- Наименование документа, его номер (при необходимости), дату и место совершения операции;
- Наименования сторон;
- Предмет договора;
- Срок субаренды;
- Сумма субаренды;
- Права, обязанности, ответственность сторон;
- Порядок изменения, расторжения договора;
- Приложения;
- Адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.
Структуру документа можно видоизменять, адаптировать под собственные нужды: дополнять нужные разделы, исключать лишнюю информацию, объединять несколько пунктов в один.
Существенные условия
Рассматриваемый документ обязательно должен содержать существенные условия. Если они отсутствуют, то договор может быть признан незаключенным.
По закону в тексте документа должно быть подробно описано имущество, передаваемое в субаренду. Что касается земельного участка, то в договор должны быть включены следующие сведения о нем:
- Категория и вид разрешенного использования земельного участка;
- Кадастровый номер, стоимость;
- Площадь;
- Расположение;
- Назначение и др.
Исходя из описания, пользователь должен понять, что это за объект. Если, исходя из признаков, сделать это невозможно, то считается, что стороны не согласовали предмет сделки, а сам договор не заключен.
Описание земельного участка обычно располагается в разделе «Тема». Здесь же указывается и другая информация, например реквизиты документа, на основании которого субарендодатель владеет имуществом, целевое назначение объекта и т.д.
«Еще одним существенным условием считают размер субарендной платы. Об это сказано в статье 22 ЗК РФ. Стоимость пользования имуществом отражают в тексте соглашения, а также описывают схему расчета и внесения платежей. Дополнительно можно разработать график оплаты».
Срок договора субаренды в соответствии с законом не может быть прописан в договоре субаренды. Если такой срок не отражен в тексте документа, считается, что он действует бессрочно, но не более срока действия договора аренды.
Также в отношении некоторых земельных участков установлены предельные сроки пользования имуществом. Как правило, они устанавливаются законодательными актами, в частности, ТК РФ и применяются к объектам, находящимся в муниципальной или государственной собственности.
Документы для заключения договора
Субаренда земельного участка оформляется договором субаренды. Для проверки чистоты сделки рекомендуется подготовить пакет документов:
- Идентификаторы личности сторон (при заключении договора и при подаче заявления на регистрацию договора);
- Разрешение от арендатора (если это предусмотрено условиями договора или законом и желательно получить в неэкземплярном виде);
- Другие бумаги.
К договору принято прилагать акт приема-передачи и возврата имущества.
Также при желании субарендодатель может разработать график платежей и приложить его к договору, либо передать другие документы вместе с договором.
Регистрация
Регистрация договора субаренды земельного участка осуществляется в соответствии с правилами осуществления регистрационных действий в отношении аренды имущества. Процедура необходима, если договор заключается на срок от 12 месяцев и более.
Заявление о регистрации договора направляется в Росреестр или МФЦ. Это может сделать либо субарендодатель, либо субарендатор, либо обе стороны вместе, либо нотариус, удостоверяющий сделку.
Заявление и документы
Государственная регистрация договора субаренды земельного участка осуществляется в заявительном порядке, за исключением отдельных случаев, когда процедура осуществляется путем межведомственного взаимодействия. Для этого необходимо написать заявление и подкрепить его пакетом документов:
- Оригинал договора субаренды;
- Договор аренды;
- Письменное разрешение на субаренду от арендодателя (если это предусмотрено условиями договора или законом).
За регистрацию договора заявитель должен оплатить государственную пошлину. Расписка предоставляется по инициативе лица, подающего пакет документов. Сотрудник отдела не может отказать в приеме заявления или регистрации сделки только на том основании, что заявитель не предоставил расписку.
Судебная практика
Суд рассмотрел дело о признании договора субаренды в отношении земельного участка недействительным. В процессе суд установил, что администрация Краснопельского района передала земельный участок сельскохозяйственного назначения арендатору ООО «Сельхозпром» на 20 лет во временное пользование. В мае 2022 года выяснилось, что организация передала земельный объект в субаренду без уведомления и получения на это разрешения от арендодателя.
Суд ознакомился с договором аренды, в котором ничего не сказано о возможности передачи имущества в субаренду, но и не возбраняется это делать.
В суд был представлен договор субаренды, по которому субарендатор использует полученное имущество в течение 24 месяцев. Но, несмотря на требования законодательства, регистрация указанного договора не была проведена.
Субарендатор отказывается возвращать имущество на том основании, что он получил объект во временное пользование на законных основаниях, по договору. Стороны договорились, что регистрационные действия будут осуществляться субарендодателем.
Рассмотрев материалы дела, суд определил, что по договору возможна субаренда земель сельскохозяйственного назначения, поскольку это не запрещено условиями документа. Но, по закону, для передачи имущества арендатор должен получить письменное разрешение арендодателя. В договоре такой информации нет. Таким образом, ООО «Сельхозпром» не имеет права заключать договор субаренды земельного участка. Судья удовлетворил иск в полном объеме.
Часто задаваемые вопросы
++++Мнение эксперта
Чтобы понять, что означает субаренда земельного участка, необходимо обратиться к условиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и . В нем сказано, что арендатор имеет право (если такая возможность предусмотрена договором) сдать в субаренду полученное во временное пользование. По-другому такое действие называется субнаймом.
Фактически арендатор прекращает пользование арендованным имуществом и передает это право субарендатору. Однако первый не освобождается от ответственности по договору аренды, за исключением случаев, когда объект передается вместе с правами и обязанностями по договору аренды.