Что такое уступка прав?
Популярным способом приобретения недвижимости является участие в долевом строительстве. Распространенность варианта обусловлена возможностью приобретения жилья по цене ниже стоимости готовой квартиры. Но соглашение участника долевого строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект.
Оплатив свою долю, гражданин получает право требовать оформления квартиры в собственность после ее сдачи. При этом в соответствии с Гражданским кодексом собственник может продать будущую недвижимость до ее окончательного возведения. Он продает не саму квартиру, а право на ее получение после окончания строительства.
Хотя дольщик не является собственником объекта, он может продать квартиру. Это называется уступкой прав по договору долевого участия в строительстве.
Дольщик может продать объект, если полностью оплатил стоимость квартиры. Но даже при наличии долга возможна его продажа с переводом долга на покупателя.
Как можно купить квартиру по переуступке?
Продажа квартиры по переуступке возможна с заключением следующих видов:
- Долевой договор. В этом случае покупатель получает не только квартиру, но и обязательства по своевременному внесению платежей, если предыдущий владелец не успел их оплатить в полном объеме. Вы можете оформить поручение в любой момент после заключения договора. Таким образом, гражданин получает права на квартиру в том объеме, в каком они были у собственника на момент заключения договора уступки. Закон устанавливает обязательную государственную регистрацию договора ДДУ.
- Предварительный договор. В этом случае уступке подлежит не право собственности на квартиру, а право на заключение основного договора ДДУ. Заключение такого договора не подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Порядок покупки квартиры по поручению
Чтобы купить квартиру по переуступке, нужно соблюдать простые правила. Гражданин должен сделать следующее:
- Проверить надежность строительной компании;
- Собрать необходимые документы;
- Составить договор;
- Зарегистрировать договор уступки;
- Оплатить сбор.
Задать вопрос юристу
Покупателю необходимо выяснить:
- Период работы компании и результаты их работы;
- Есть ли у компании разрешение на строительство?
- Учредительная документация;
- Документы на земельный участок (долгосрочная аренда или право собственности).
Список документов
Продавец и покупатель предоставляют следующую информацию:
- Паспорт;
- Согласие на сделку от второго супруга.
Кроме того, необходимо предоставить оригинал договора (DDU или предварительный). Если продавец оплатил все сборы в полном объеме, он только уведомляет строительную компанию. При наличии неуплаченных взносов гражданину необходимо получить согласие застройщика на уступку.
Все оплаченные квитанции должны быть приложены к документам.
Регистрация договора
Уступка права собственности на квартиру - что это такое? Это передача права требования квартиры по договору ДДУ.
Договор составляется после сбора и проверки документов. Обязательным условием является оформление договора поручения в той же форме, в которой был заключен основной договор. Если договор имел нотариальную форму, то договор уступки также необходимо заверить в нотариальной конторе.
Предметом договора уступки является переход права требования. В договор должны быть включены подробные сведения об объеме прав и основаниях их передачи.
Регистрация договора уступки
Рассмотрим, какое назначение у квартиры в новостройке? Переход прав должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если предварительный договор подлежит уступке, его не нужно регистрировать.
Документы подаются через МФЦ или с помощью электронного сервиса Росреестра. Договор регистрируется не более 10 дней. Покупатель перечисляет средства за покупку продавцу после завершения регистрации.
Оплата пошлины
Что означает переуступка при покупке квартиры? Передача права требования жилья по договору ДДУ должна быть платной. Стоимость регистрации варьируется в зависимости от правового статуса покупателя:
- Физические лица заплатят 2000 рублей;
- Юридические лица платят 22 000 руб.
Если покупателями выступают несколько граждан, то сумма сбора делится между ними поровну.
Риски для покупателя
При приобретении квартиры гражданин должен учитывать не только наличие уплаченных взносов по договору долевого строительства, но и наличие пени и неустойки за просрочку платежа.
Основной риск заключается в возможности присвоения неограниченное количество раз. Для получения такой информации необходимо получить выписку из ЕГРН. Предоставляется любому гражданину при обращении в МФЦ. Документ оформляется за 3-5 дней и стоит 700 руб. за бумажную копию и 400 за электронную. Для проверки информации достаточно получить электронную копию.
В выписке отражаются все владельцы прав на объект, которые были с момента регистрации первого договора.
Особенности покупки новостройки под залог
Уступка квартиры в новостройке, что это такое? Простыми словами, это передача прав на объект долевого строительства до его сдачи. Закон допускает заключение договора неограниченное количество раз. Однако возможность пропадает сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, уступка прав на квартиру, купленную по договору ДДУ, возможна только до появления на нее права собственности.
Кроме того, стороны договора должны учитывать права третьего лица - застройщика. Согласие строительной организации на передачу прав является одним из основных документов при оформлении договора. Его отсутствие приводит к признанию следа незначимым.
Оформление уступки «задним числом»
Цель обратной уступки состоит в том, чтобы покупатель был единственным владельцем квартиры. Кроме того, при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на прибыль. Это 13% от суммы продажи. Продажа «задним числом» позволяет искусственно занижать цену.
Задать вопрос юристу
В такой ситуации можно сделать следующее:
- Согласовать с застройщиком изменение даты в акте приема-передачи;
- До государственной регистрации договора купли-продажи изменить дату его заключения.
Проблема этого варианта заключается в разнице между ценой, уплаченной продавцу, и ценой, указанной в контракте. Если по факту гражданин уплатил 2 000 000 рублей, а в договоре отражена сумма 1 500 000 рублей, то в случае расторжения договора продавец сможет взыскать только цену по договору.
Этот риск полностью лежит на покупателе. Поэтому необходимо учитывать рискованность предприятия.
Могу ли я оформить уступку по договору долевого участия?
Уступка квартиры по договору долевого строительства – оптимальный вариант для сторон. С одной стороны, продавец избегает штрафных санкций со стороны застройщика. С другой стороны, покупатель получает возможность впоследствии оформить квартиру в собственность по более низкой цене, чем готовое жилье.
Когда можно купить квартиру по переуступке прав?
Уступка прав возможна в строго ограниченный срок. Оформить договор можно только в момент строительства объекта. Право на регистрацию возникает у продавца после заключения договора с застройщиком (предварительного или основного) и до сдачи объекта в эксплуатацию.
Заключение договора не может противоречить действующему законодательству. Заключение договора возможно в следующих случаях:
- Первый собственник полностью выплатил средства по договору ДДУ. Факт оплаты подтверждается финансовыми документами от строительной компании.
- Первый владелец не оплатил все налоги. Застройщик дал письменное согласие на переуступку. Отсутствие документа делает уступку недействительной.
- Если первый собственник оформил договор ДДУ по ипотеке, то для заключения договора о переходе прав требуется согласие кредитной организации.
Что такое назначение квартиры? Это непопулярный вид покупки жилья. Контракт может быть заключен неограниченное количество раз. Условия оформления варьируются в зависимости от того, полностью ли уплачены взносы, наличия ипотечных средств или задолженности перед застройщиком. Договор подлежит государственной регистрации.
При подаче заявления для лиц, состоящих в браке, требуется согласие второго супруга. Если в сделке были задействованы кредитные средства, требуется согласие банка. Если продавец имеет задолженность по взносам, то требуется разрешение застройщика.