Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет никакой ответственности перед арендодателем за несвоевременный возврат имущества.
При этом ряд арбитражных судов до сих пор признают такие договоры расторгнутыми, а действия жильцов незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и пени. В частности, суды отказывают в праве на продление договоров аренды в следующих случаях:
- При установлении в тексте договора срока его действия;
- При установлении в договоре условий обязательного возврата имущества по истечении срока договора;
- При наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по истечении срока договора.
Теперь Верховный Суд РФ признал такие судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-15922).
Верховный Суд РФ разъяснил, что всегда предполагается согласие арендодателя на продолжение арендных отношений при отсутствии своевременных возражений с его стороны.
Соответственно, при отсутствии возражений от арендодателя арендатор является стороной действующего договора. Следовательно, к нему не могут быть применены меры ответственности, установленные договором за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с истечением срока действия договора.
От договора, продленного на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, установленном ст. 699 ГК РФ. Само по себе установление срока договора и условия неустойки за несвоевременный возврат имущества по истечении этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Это не означает, что арендатор обязан уплатить арендодателю какие-либо неустойки и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. И в изначально оговоренной сумме.
Прекращение арендных отношений
Противоположная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторы пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении пользования ранее арендованным имуществом.
Причиной такого «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях является отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы должны быть составлены после расторжения договоров.
Более того, многие арбитражные суды встают на сторону арендодателей, требуя от арендаторов платы за неиспользуемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет арендодателю акт о возврате имущества, составление которого требуется по условиям договора, то сданная в аренду вещь остается в распоряжении арендатора. Он продолжает использоваться и, следовательно, должен платить соответствующую арендную плату.
Сам факт освобождения нанимателем помещения без расторжения договора и без возврата имущества наймодателю по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от уплаты арендной платы.
Верховный Суд РФ признал такую практику противоречащей нормам ГК РФ (определение Верховного Суда РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после расторжения договора. Отсутствие указанных актов не свидетельствует о переоформлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление договора аренды, прекратившего свое действие, исключительно с продолжением пользования арендатором этим имуществом, но не с фактом оформления акта приема-передачи.
Стороны могут не составлять этот акт в письменной форме, а просто вернуть имущество арендодателю по устному соглашению. Однако это не является основанием для взимания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
В последнее время много споров возникло по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это связано с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен быть заключен исключительно на торгах.
Это правило действует с 1 марта 2015 года, и сейчас многие суды отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до этой даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах для перезаключения договоров аренды, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют много лет.
Верховный Суд РФ принял решение поддержать таких арендаторов и признал такую практику разрешения споров незаконной (определение Верховного Суда РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность пролонгации на неопределенный срок договоров аренды земельных участков общего пользования, заключение которых не требовало проведения торгов.
Договоры могут быть продлены на неопределенный срок, если они были заключены до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов (статья 422 ГК РФ).
Поэтому, если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.