Возможна ли продажа недвижимости под залог в банке?

Что дальше

В августе 2021 года я стал единственным владельцем двухкомнатной квартиры. В новом списке заемщиков по кредиту банка по-прежнему значились два человека: я и мой бывший муж. Эта ситуация была неудовлетворительной для нас обоих.

Ипотечный кредит я выплачивал пять месяцев самостоятельно - 60 000 рублей в месяц. К 1 августа сумма уменьшилась с 5,5 млн рублей до 5 379 000 рублей. Мне удалось закончить ремонт и даже переехать в новую квартиру. Мне нужны были деньги, чтобы расплатиться с долгами перед друзьями и вторым траншем бывшего супруга.

У меня была в резерве однокомнатная квартира недалеко от центра Петербурга, которую дальновидные риелторы уговорили не продавать, когда мы покупали квартиру в браке. Микробизнес также функционировал хорошо. Я планировал быстро продать старую квартиру, досрочно погасить большую часть долга в текущем банке и искать новый банк для рефинансирования с меньшей суммой ипотечного кредита. При небольшой сумме долга шанс рефинансировать кредит на ИП был выше.

Вторую свою квартиру я продала в августе 2021 года, через пять месяцев после развода, за 4,4 миллиона рублей. Этими деньгами я погасил часть кредита. Затем я нашел банк, который согласился рефинансировать мою ипотеку, и собрал для этого внушительную стопку документов.

В начале октября я рефинансировала ипотеку с остатком долга 1,9 млн рублей в петербургском отделении Фора банка и отдала бывшему мужу вторую часть долга в размере 500 тысяч рублей. В итоге он перестал быть заемщиком по кредиту и получил свой миллион, и ипотеку на квартиру на пять лет. Теперь у меня ежемесячная выплата 40 000 рублей и прекрасная квартира в Санкт-Петербурге.

Имущество под залогом: где искать конфискованное имущество со скидкой

Среди предложений по продаже ипотечной недвижимости есть действительно выгодные варианты. Есть несколько способов купить такой дом. При этом разные схемы приобретения отличаются разной степенью риска.

Банковский аукцион

Банки продают ипотечную недвижимость в основном на аукционах, говорит управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. По этой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника – банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе нужно избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены реализации залогового имущества. Проигравшему этот депозит возвращается полностью, а победителю он идет на будущую покупку. «При этом следует отметить, что аукцион выигрывает лицо, предложившее наибольшую цену за продаваемое имущество. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. В то же время, если стоимость оценки явно значительно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, — Маргарита Захарова, юрист Коллегии адвокатов «Юков и партнеры», предупреждает.

Приобретение имущества проблемных заемщиков со значительным дисконтом по такой схеме маловероятно. «Такую недвижимость банки пытаются продать по более-менее рыночной цене, — поясняет Евгений Корчаго. И в результате безоглядной борьбы стоимость объекта на торгах запросто может превысить среднерыночные показатели.

Кроме того, есть риск купить дом с сюрпризом. В квартире могут быть зарегистрированы бывшие собственники, дети или инвалиды, которых нельзя будет снять с учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться надолго. «Во избежание такой ситуации перед покупкой залоговой квартиры желательно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует Александр Тарасов, юрист, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг». .

На публичных торгах

Если заемщик не выплачивает кредит и не готов продать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на личных интернет-сайтах кредитных организаций, либо на специализированных площадках. «Продажа конфискованного банком за неуплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они имеют место только после окончания судебного разбирательства, в ходе которого суд по иску банка-кредитора принял решение об обращении взыскания на заложенное имущество», — говорит Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если аукцион не состоялся, то при повторных аукционах цена объекта может быть снижена на 15%. Но, конечно же, претендентов на самую востребованную недвижимость много, а потому цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах — постоянно следить за ходом торгов», — поясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут быть признаны недействительными – это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушают правила аукциона и тем самым влияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что аукцион санкционирован, необходимо запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества с аукциона. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший собственник имеет право оспорить решение о наложении штрафа. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть заложенное имущество. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это долгий и трудоемкий процесс. Если имущество было конфисковано на основании решения суда, важно убедиться, что оно вступило в законную силу и его никто не оспаривает на момент совершения сделки», — предупреждает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинг».

В интернет-магазине банка

Квартиры, которые не удалось продать в ходе торгов, размещаются банками на своих официальных сайтах. Задача банка – продать заложенное жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и возникшие убытки. «Как правило, цена продажи таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность сделки», — говорится в сообщении пресс-службы банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать недвижимость по адекватной цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, он тут ни при чем. Поэтому скидка может быть до 50% в сумме, а иногда и больше. Я могу привести свой собственный пример. Квартира, которую я купил в банке, последние полгода не продавалась и была переоценена в три раза в сторону понижения», — делится он.

Многие банки предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой на покупку жилья из залоговой базы. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует Алексей Охорзин, директор департамента розничных продуктов МКБ. «Покупатель может оплатить покупку недвижимости как за свой счет, так и за счет привлечения кредитных средств банка на особых льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает Денис Фролов, руководитель коммерческой практики BMS Law Firm. «Но следует учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с аукционами, посмотреть квартиру перед покупкой не получится. «Ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы такой услуги не предоставляют. Оценивать квартиру нужно только по внешним признакам. Можно посмотреть состояние подъезда и дома. То есть выяснить, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество – он может лично осмотреть квартиру или пригласить специалистов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В этой ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить средства для погашения долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — говорит Иван Лабека из «Инкома».

Переоформление собственности по закону возможно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А между тем бывший должник может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить уплаченные по договору деньги от банка, ни заставить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, недобросовестные заемщики иногда берут вклады сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить комплексную сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом средства депонируются в банковской ячейке, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше суммы залога, то средства могут быть заложены в две ячейки. Этот метод действительно работает, нам часто приходится сопровождать такие сделки», — говорит он.

Цены и юридические консультации

Покупка ипотечной недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговая площадка должна продать объект, поэтому начальная цена не соответствует рыночной, объясняет Иван Лабека, эксперт «Инком-Недвижимость». «А так как средний покупатель не ищет квартиру на сайтах электронных торговых площадок, ажиотажа среди покупателей в этом сегменте рынка нет, поэтому квартира часто продается по цене чуть выше начальной», он добавляет. «Если проанализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а подобных предложений на рынке нет», — добавляет Александр Тарасов из АВТ. Консалтинг.

Снижается риск покупки проблемного объекта среди залоговой недвижимости. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется продать его самостоятельно. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Отличие лишь в большом количестве документов, которые нужно изучить перед совершением такой сделки», — говорит юрист Дени Мурдалов из «А2».

Специалисты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями договора залога и понять, обоснованно ли залогодержатель обращал взыскание, и соответствует ли порядок реализации имущества условиям договора», — советует Маргарита Захарова, юрист Коллегия адвокатов «Юков и партнеры».