Законодательное регулирование
Права и обязанности собственников жилых помещений регулируются положениями Жилищного кодекса Российской Федерации. Также к выселению собственников могут быть применены следующие правовые акты:
- Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ;
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14;
- Положения Гражданского кодекса и ГПК РФ и др.
Здания могут входить в состав жилищного фонда субъектов Российской Федерации и муниципального жилищного фонда, в связи с чем могут дополнительно применяться положения региональных и муниципальных нормативных актов.
Признание жилья аварийным
Согласно ст. 12 - 14 Жилищного кодекса РФ, органы, на балансе которых находится здание, могут признать его аварийным. Сам порядок признания жилья аварийным регулируется нормами, изложенными в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Пункт 34 Постановления определяет основания для признания дома аварийным. Решение принимается межведомственной комиссией, если технической экспертизой установлено, что несущие конструкции или само здание находятся в аварийном состоянии, характеризующемся наличием разрушений, повреждений или деформаций, создающих угрозу обрушения или крена дома.
Дополнительно применяется расчет износа дома и его несущих конструкций. Для зданий, построенных из кирпича, панели, железобетона и т. д., износ не должен превышать 70 %. Для деревянных построек - не более 65%. Межведомственная комиссия на основании полученных данных направляет акт обследования в орган, на балансе которого находится здание.
Районная (городская, поселковая) администрация в течение 30 дней после получения акта осмотра принимает решение о признании дома аварийным, после чего направляет всем собственникам и нанимателям проекты на изъятие их помещений. Срок выселения из аварийного дома зависит от степени опасности, которая угрожает жильцам, и определяется федеральным законом.
Права владельца
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит отдельной статьи, определяющей права собственников квартир в аварийных домах. В разъяснении Пленума ВС РФ указано, что в таких случаях необходимо применять законодательство по аналогии, прежде всего нормы, установленные ст. 32 ЖК РФ.
Собственники квартир в аварийном доме вправе рассчитывать на следующие виды компенсации:
- Выделение жилья аналогичного по площади и качеству недвижимости;
- Денежная компенсация за утраченное жилье.
В случае, если нанимателя не устраивают оба предложенных варианта, либо собственник здания не выполняет установленные законом обязанности перед собственником жилого помещения, он может обратиться в суд. Равным образом районная (местная) администрация может подать иск в суд, если собственник квартиры отвергает все предложенные варианты.
Предоставление жилья
Предоставление жилья, аналогичного по качеству имуществу, допускается в случае участия аварийного дома в региональной программе расселения аварийного жилья, действующей на основании Федерального закона № 185-ФЗ. При этом необходимо соблюдение нескольких условий:
- Новое жилье передается в собственность;
- Предлагаемый вариант имеет потребительские характеристики не хуже комнаты в аварийном доме;
- Если предложенный вариант хуже по своим потребительским качествам, то собственнику жилья выплачивается компенсация в виде разницы в стоимости между двумя вариантами жилья;
- Объект находится в этом же населенном пункте (по согласованию с собственником допускается размещение в другом населенном пункте).
Если предоставленное жилье дороже по своей рыночной стоимости, чем квартира в аварийном доме, гражданин не обязан доплачивать разницу. В этом случае обязанность по уплате разницы возникает только по соглашению сторон.
В любом случае стороны (собственник МКД и собственник квартиры) должны заключить между собой договор. Если домовладелец отказывается от одного из предложенных вариантов, это не означает, что он по умолчанию отказывается от такого способа осуществления прав. Администрация области (города, поселка и т.д.) должна предложить вариант, который его устроит.
Однако на практике количество возможных вариантов жилья ограничено финансовыми и имущественными возможностями администрации. Если соглашение не достигнуто, то есть ни один из вариантов не удовлетворил гражданина, он может согласиться на выплату компенсации. Любая из сторон имеет право подать в суд.
Выплата компенсации
Размер компенсации рассчитывается исходя из положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Компенсация включает в себя следующие выплаты:
- Рыночная стоимость конфискованной квартиры;
- Стоимость аренды временного жилья;
- Расходы на поиск нового жилья, переезд и оформление перехода права собственности;
- Упущенная выгода из-за переезда;
- Компенсация за не произведенный капитальный ремонт.
Расчет рыночной стоимости осуществляет аккредитованная оценочная компания. Однако окончательный размер компенсации определяется по соглашению с собственником квартиры (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Если стороны не договорятся о сумме выкупа, то она определяется в судебном порядке.
Права работодателей
Права работодателей регулируются положениями статей 86-89 ТК РФ. Им выделяется аналогичное жилье по договору социального найма. Предоставляемое жилье должно:
- Иметь все удобства, характерные для данной местности, даже если изъятое жилье располагалось в неблагоустроенном здании;
- Иметь общую площадь не меньше бывшего жилья;
- Находиться в том же населенном пункте или, по согласованию с арендатором, в другом населенном пункте.
Если жилец стоял в очереди на улучшение жилищных условий, то переезд из аварийного дома на новое место жительства не влияет на очередь.
Процедура выселения
Процедура выселения осуществляется добровольно, если стороны не достигли соглашения. В такой ситуации выселение из аварийного дома может быть осуществлено в судебном порядке – собственник или наниматель не будет допущен к проживанию в таком жилье. Сама процедура выселения осуществляется судебными приставами по нормам исполнительного производства.
Принудительное выселение из аварийного жилья допускается при условии предварительного и равного возмещения собственником ареста его имущества (ст. 32 ЖК РФ).
Собственнику будет выплачена компенсация за утраченное жилье, размер которой определит суд, после чего он будет выселен из квартиры и снят с учета. После выплаты компенсации администрация полностью снимает с владельца помещения ответственность.
Наниматель также может быть принудительно выселен из аварийного жилья и переселен в другую квартиру по договору социального найма по решению суда. При этом ему, как и собственнику квартиры, придется оплатить судебные издержки (госпошлину) в случае удовлетворения судом иска администрации.
Судебная практика
Значительная часть рассматриваемых в судах дел касается нарушений порядка выселения из ветхого жилья. На основании разъяснения позиции Пленума ВС РФ, изложенной в Постановлении от 02.07.2009 № 14, суды применяют положения ст. 32 ЖК РФ. Судебная практика подтверждает, что взамен утраченного жилого помещения собственникам должны быть выделены жилые помещения не ниже размера их имущества или компенсация в размере рыночной стоимости жилья и дополнительных расходов.
Примеры судебной практики:
Однако также нередки случаи, когда в качестве истца выступает государственный или муниципальный орган, нередок и отказ гражданина от предложенных ему в качестве ответчика вариантов. В этом случае он получает компенсацию, определенную судом, а его бывшее жилье конфискуется.
Какие трудности могут возникнуть
Признание дома аварийным ставит владельца в затруднительное положение. Ему необходимо знать свои права и не позволять государственным или муниципальным органам их нарушать. Нередки случаи, когда областная администрация или муниципалитет отказывают в предоставлении жилья в собственность, предлагая собственнику переехать в квартиру с худшими характеристиками, а то и вовсе подписать социальный договор и стать нанимателем. Если домовладелец выбирает денежный возврат взамен утраченного жилья, часто бывают случаи занижения стоимости квартиры или отказа возместить разницу в рыночной стоимости двух объектов.
Отсутствие единообразной судебной практики по таким делам добавляет существенных сложностей. Владельцам нередко приходится обращаться в Верховный суд, чтобы добиться справедливости. Поэтому в случае проживания в аварийном доме необходимо обязательно проконсультироваться со специалистом, а конкретно с юристом в сфере жилищного права.
.