Виды недвижимости
Чтобы разобраться в некоторых юридических тонкостях, давайте определимся с видами недвижимости. Это жилье, земельные участки, коммерческие и промышленные объекты. Что касается последних двух, то, как правило, их приобретают юридические и физические лица, которым помогают целые команды юристов. Обычный человек, желающий стать собственником квартиры, дома, дачи, земельного участка, естественно, задумывается о проверке юридической благонадежности будущего приобретения.
Варианты проверки
Первая мысль – обратиться к риелтору. Да, специалист запросит справку из ЕГРН, проверит документы. Но этого не всегда достаточно. Иногда появляются такие детали, что вся предыдущая работа идет насмарку. Юристы также занимаются проверкой юридической чистоты объектов недвижимости, что является одной из самых востребованных услуг в их практике. Если основная задача риэлтора — продать недвижимость, то юрист свободен от такого отношения и может провести более качественную проработку.
Чаще всего покупка жилья осуществляется через банк с использованием системы ипотечного кредитования. Считается, что банк проверит все самостоятельно. Банк, конечно, проведет некоторую должную осмотрительность; наличие прав собственности и отсутствие обременений при покупке вторичного жилья, но и задачи у него немного другие. Приоритетом является установление платежеспособности заемщика и минимизация риска неуплаты кредита. При покупке новостройки банк также проанализирует состояние застройщика, но в случае банкротства, ненадежности строительной компании все проблемы с банком придется решать самостоятельно.
Следует понимать, что никто из специалистов не может гарантировать полное отсутствие рисков, так как некоторые ситуации сложно даже представить. Например, суд объявил человека безвестно отсутствующим и родственники начинают оспаривать законность заключенных им сделок. Или появляются наследники, о которых ранее не было известно, восстанавливают сроки принятия наследства и спорят о законности продажи.
Самостоятельная проверка
Не каждый человек может воспользоваться услугами специалистов и поэтому встает вопрос о самостоятельной юридической проверке имущества. Его суть заключается в тщательном изучении всех документов, отслеживании истории вторичного жилья, анализе цепочки сделок с таким жильем. При покупке в новостройке не стесняйтесь запросить пакет документов о законности застройки, права собственности на землю. Бывает, что застройщик передает функцию купли-продажи финансовой организации, к которой предъявить претензии по качеству жилья будет весьма проблематично.
Этапы должной осмотрительности
Юридический аудит недвижимости проводится с целью защиты добросовестного покупателя от возможных рисков и состоит из нескольких этапов.
Заказ и получение выписки из ЕГРН
Выбрав понравившийся дом, желательно осмотреть его и встретиться с хозяином. Не исключено, что продавец обычный мошенник, а настоящие владельцы живут в другом городе или даже за границей и сдают квартиру. Для уточнения права собственности на недвижимость необходимо заказать выписку из ЕГРН и отследить следующие моменты: подлинность документов, наличие техпаспорта, проверка долга, наличие проблемных собственников, согласие супруги, обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в Росреестре при личном посещении или сделать это онлайн на официальном сайте ведомства.
Подлинность документов
Все документы должны быть заполнены четко, без помарок и исправлений на специальных бланках. Если есть исправления, то они заверяются у нотариуса. Обязательное наличие штампов и печатей. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, зарегистрированы в Росреестре.
Технический паспорт
Проверка техпаспорта заключается в сравнении документа с состоянием жилплощади. Если была проведена перепланировка, то следует убедиться в наличии разрешений. При их отсутствии новому владельцу придется узаконивать перепланировку и платить штраф. Количество комнат, площадь помещения должны совпадать в техпаспорте и в выписке ЕГРН.
Проверка долга
Чтобы в будущем не пришлось оплачивать чужие долги, перед покупкой проверяйте все квитанции об оплате коммунальных услуг и уплате налога на имущество. Не лишним будет проверить долги самого владельца. Сделать это можно через портал Федеральной службы судебных приставов онлайн. Вам нужно только полное имя владельца и регион его регистрации. Наличие крупных долгов – тревожный звоночек. Уже в процессе сделки жилье может быть арестовано судебными приставами, даже если обременений на момент проверки нет.
Проблемы с владельцами
Жилой дом или квартира может принадлежать несовершеннолетнему и поэтому требуется разрешение органов опеки. Без разрешения вы можете потерять купленное жилье в будущем, которое вернется к прежнему владельцу.
Если собственник находится в длительной командировке или проживает в другом месте, то покупка квартиры без его разрешения будет незаконной.
Не исключено, что собственник имущества будет признан судом недееспособным или его вменяемость вызывает сомнения, и тогда заинтересованные лица могут отсудить имущество обратно. Как правило, это касается пожилых людей со старческими изменениями, людей с алкогольной и наркотической зависимостью, людей с психическими отклонениями. Не лишним будет запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера и органов опеки.
Согласие супруга
Возможна продажа квартиры или дома одним из супругов, брак которого расторгнут, но решение о разделе имущества не принято. Впоследствии второй супруг, получивший право на жилье в результате судебных разбирательств и не участвовавший в сделке, подаст иск о признании сделки недействительной. Поэтому желательно проверить свидетельство о регистрации брака, а лучше запросить согласие супруги продавца на продажу имущества.
Обременения и аресты
В разделе 2 выписки ЕГРН указано, кто является собственником и, кроме того, есть сведения об обременениях и арестах, наложенных на недвижимое имущество. Если пропустить эту информацию, может оказаться, что квартира находится в ипотеке, залоге, против нее идут судебные процессы или даже арест.
Заключение сделки только с собственником
Имея на руках выписку, необходимо сверить все паспортные данные продавца. Нужно знать, что продажа по доверенности может быть мошенничеством: доверенности подделываются, нотариус вступает в сговор с преступником. А если вам предстоит заключать сделку с представителем собственника, то нелишним будет проверить подлинность доверенности в нотариальной палате.
Подобный алгоритм подходит для юридической проверки вторичного жилья. При покупке в новостройке есть и другие хитрости.
Проверка новостроек
Неоднократно все слышали об обманутых дольщиках или о продаже несуществующих квартир. Поэтому приобретение нового жилья также требует юридической проверки документов.
Разрешительная документация
Застройщик должен иметь документы, разрешающие строительство зданий в определенном месте. Добросовестные строительные компании размещают на своем официальном сайте описание своей деятельности, портфолио готовых объектов и сканы разрешительной документации, а именно: проектную декларацию, разрешение на строительство, технические условия на коммуникации.
При чтении договора следует обратить внимание на место регистрации компании. Если адрес зарубежный, то есть вероятность, что ваши деньги уйдут в офшор, а строительство не начнется.
Список надежных компаний
Через Интернет можно проверить официальный список надежных компаний, действующих в рамках закона. Желательно проверять не только список, но и адрес стройки, и отзывы о компании.
Использование и статус сайта
В выписке ЕГРН указывается вид использования участка, и если он не соответствует заявленному под жилую застройку, то застройщик может надолго задержать работы. В выписке также отражаются сведения об аресте, залоге, обременении земельного участка, если таковые имеются.
О ходе строительства
Добросовестные компании информируют об этапах строительства, размещают фотографии с объектов на своем сайте. Так что покупателю не придется выезжать на строительную площадку и следить за ходом работ.
Защитить себя от мошенников способен каждый, проявив дотошность и бдительность при проведении комплексной проверки недвижимости. Ведь на кону большие деньги и, отмахнувшись от мелкой детали, можно потерять не только деньги, но и время на хождение по судам, заработать нервный срыв и болезнь. Описанные выше способы призваны уберечь от многих неприятностей.
На сайте ПравоДома вы можете получить бесплатную консультацию по недвижимости. Для этого достаточно сформулировать свой вопрос и связаться с нашими юристами через бесплатный чат (он находится в правом нижнем углу страницы). Для консультации подготовьте необходимые документы, чтобы они были под рукой.