Добрый день
Продаем квартиру, риелтор (со стороны покупателя) «нарисовал» такую схему: оформляем генеральную доверенность на покупателя (мужа), нам дают деньги, потом мы ему доверенность отдаем , а квартиру на жену он (муж) оформляет когда ему "удобно" уже без нашего естественного участия. Как будто деньги будут на руках и вроде бы не о чем беспокоиться (у него должно быть больше поводов для беспокойства), но меня все же волнует вопрос: может ли покупатель «надолго» не регистрировать недвижимость, а налоги и кого. услуги. на нас повесят? ведь по документам мы все равно остаемся собственниками?
И нужно ли в такой ситуации оформлять договор купли-продажи? Или он тоже все сделает без «нашего участия»?
Спасибо.
Привет. Сделка купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством должна быть оформлена сторонами в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае такая сделка недействительна. По недействительной сделке каждая сторона должна вернуть другой стороне все полученное по этой сделке. Кроме того, непонятно, какую генеральную доверенность вы выдаете покупателю и какие полномочия там предусмотрены. Имейте в виду, что с такими «схемами» в будущем могут быть большие проблемы.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Действия собственника после покупки квартиры
В зависимости от того, является ли покупка новостройкой или вторым домом, владелец квартиры должен выполнить разные действия. В любом случае эти действия состоят из 2-х этапов:
- Обращение в управляющую организацию, которая является посредником между жильцами дома и компаниями, обеспечивающими этот дом ресурсами.
- Заключение договоров на поставку ресурсов с компаниями.
Квартира в новом доме
При покупке квартиры в новостройке необходимо выполнить следующие шаги:
- Регистрация права собственности на квартиру. Для этого необходимо подписать с застройщиком акт приема-передачи, получить от него технический план квартиры и обратиться с этими документами в Росреестр. Перед подписанием акта приема-передачи дольщик должен осмотреть квартиру. Наличие любых несовершенств должно быть отражено в специальном протоколе.
- С момента подписания акта коммунальные платежи начисляются на собственника квартиры.
- Регистрация личного кабинета (ЛК). В лицевом счете отражаются платежи арендатора за коммунальные услуги. Для получения аккредитива арендатору необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением. К заявлению необходимо приложить паспорт и свидетельство о переводе.
- Составление договора с организацией энергосбыта. Для получения электроэнергии владелец квартиры должен заключить договор на ее поставку с энергосбытовой организацией. При этом, в соответствии с Постановлением Правительства № 442 (пункты 71-73), это соглашение не обязательно должно быть заключено в письменной форме. Его можно считать заключенным после подключения электроприборов к линии при наличии квитанций об оплате за потребление электроэнергии. В этом случае управляющая компания предоставляет поставщику информацию о потребителе электроэнергии.
- Подключение к газу. При наличии в квартире газового оборудования необходимо заключить договор с организацией, осуществляющей газоснабжение.
- Телефон, телевидение и подключение к интернету. Обычно все вопросы с коммуникациями решает одна компания, которая протягивает кабели в дом еще на этапе его строительства. С такой компанией заключается договор. Собственник может заключить договор на подключение систем связи и телевидения с любой другой компанией, работающей в этом районе.
- Регистрация по месту жительства (прописка). В случае, когда собственник приобретает квартиру для проживания, а не как объект вложения своих денег, он обязан зарегистрировать на эту жилплощадь и зарегистрировать всех остальных жильцов. Это касается как лиц, которые будут проживать постоянно, так и лиц, прибывших на временное проживание в данную местность. Согласно закону (ст. 6 Закона 5242-1-ФЗ) гражданин, прибывший на постоянное жительство, должен в течение 7 дней обратиться в соответствующий орган или к лицу, осуществляющему регистрацию, с заявлением о регистрации в место жительства. В соответствии с законом нарушения, связанные с отсутствием регистрации, наказываются штрафом в размере от 2000 до 3000 рублей.
Квартира из фонда вторичного жилья
При оформлении купленной квартиры из фонда вторичного жилья большинство действий собственника такие же, как и при покупке новостройки. Но есть ряд особенностей. В частности, в этом случае коммунальные платежи начинают начисляться с момента регистрации в Росреестре права собственности на квартиру.
Следующие шаги:
- Заключение договора с управляющей компанией (УК).
- Реорганизация личного кабинета. Для этого подается заявление в УК.
- Переоформление договора с энергосбытовой организацией.
- Перерегистрация счетчиков воды. Для этого необходимо обратиться в водоканал с заявлением, показаниями счетчиков, паспортом и выпиской из ЕГРН. При отсутствии счетчиков воды необходимо представить выписку из домовой книги об изменении количества жильцов. На основании этой выписки будут пересмотрены нормы водопотребления.
- Переоформление договора со службой газоснабжения при наличии в квартире газового оборудования.
- Обновление стационарного телефона. Для этого обратитесь в телефонную компанию.
- Регистрация по месту жительства.
Получение налогового вычета
После покупки квартиры ее собственник, уплачивающий НДФЛ, может получить налоговый вычет (ст. 220 п. 3.1 НК РФ). Этот вычет равен 13% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры не должна превышать 2 млн рублей.
Также такую привилегию не может получить покупатель, приобретший квартиру у своего близкого родственника.
При этом компенсацию своих расходов покупатель квартиры может получить через налоговую службу на свой банковский счет или через работодателя, освободив его от НДФЛ.