Строительство на сельскохозяйственных угодьях
Гражданин или юридическое лицо при планировании строительства земель сельскохозяйственного назначения должны понимать, что использование земель сельскохозяйственного назначения для строительства капитальных сооружений допустимо лишь в отдельных случаях. Например, к ним можно отнести строительство фермерского дома с хозяйственными постройками, садового домика, коровника для скота или зернохранилища, ангаров или гаражей для сельхозтехники. В других ситуациях собственнику или арендатору земли потребуется изменить категорию присвоения. При наличии противоречия с указанным кодом классификатора виды разрешенного использования должны быть изменены.
Чтобы узнать, что можно строить на вашем участке, а что нет, необходимо изучить кадастровую документацию, в которой всегда указывается категория землепользования, виды разрешенного использования, которые существуют для данной территории.
Что можно построить на земле, предназначенной для сельскохозяйственного производства? Для ответа на этот вопрос достаточно обратиться к коду классификатора, который существует практически для каждого сайта, зарегистрированного в Госкомимуществе. Например, участок с кодом 1.1.3 можно использовать только для ведения личного подсобного хозяйства, но не для строительства фермы на сотни голов (коровы, овцы). Если земля сельскохозяйственного назначения выбрана для ведения дачного строительства, код по классификатору должен быть 1.1.5.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения предусматривает наличие 12 различных кодов, соответствующих тому или иному виду. Правда, это вовсе не означает, что сайт может иметь только один код. Паспорт объекта может содержать два и даже три кода классификатора на одну общую площадь. Кроме того, по согласованию с районной администрацией возможно изменение кода (подача ходатайства). Если собственник желает получить разрешение на использование земли сельскохозяйственного назначения не только для ведения личного подсобного хозяйства, но и для садоводства, например, такое заявление обязательно будет удовлетворено.
Однако заявителю может быть отказано в возможности получения дополнительного кода, если участок предполагается использовать для товарного производства на земле, предназначенной для дачного строительства. Самовольное использование земель сельскохозяйственного назначения, вопреки указанному коду классификатора, может привести к крайне неприятным последствиям: крупному штрафу, досрочному расторжению договора долгосрочной аренды.
Нюансы процедуры выбора
Важно знать, можно ли строить коттеджи, относящиеся к категории индивидуального жилья, на землях сельскохозяйственного назначения? Многое зависит от типа использования сайта. Если его код 1.1.5, дом первоклассной постройки подпадает под определение загородного коттеджа, проблем не будет. Если код кадастрового паспорта предусматривает иной вариант использования земли сельскохозяйственного назначения, лучше инициировать присвоение участку дополнительного вида. Также возможно проведение операции по выделению части земель в отдельную земельную собственность путем выдачи ей необходимого кода классификатора.
Если вы владеете 1 га земли или хотите добиться более рационального использования, разделив свой участок на несколько частей, вам потребуется выделить земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае необходимо пройти юридическую процедуру выделения доли. При отсутствии противоречий с кодом классификатора правовой режим земель сельскохозяйственного назначения не изменится. При этом законом предусмотрено обязательное согласие всех лиц, имеющих право на долю (ст. 11.2 ТК РФ). Это касается не только формальных совладельцев, но и супруга. Также арендатор, использующий участок, должен дать свое согласие, если срок аренды не заканчивается в момент завершения процедуры выделения.
Стоит различать порядок выделения участков из отдельных идольских землевладений. Учитывая, что земли сельскохозяйственного назначения в настоящее время в основном находятся в долевой собственности, здесь часто применяется порядок, предусмотренный Федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В частности, данный законодательный акт (статья 13ФЗ) обязывает не только объявить о выделении доли всем остальным владельцам земельных долей, но и получить на общем собрании согласие не менее 50% из них. Однако категории земель после выделения не могут быть изменены.
Изменение кода классификатора
Можно ли построить дом на земле сельскохозяйственного назначения? Как известно, застройка земель сельскохозяйственного назначения допускается только в тех случаях, когда это не противоречит коду классификатора, указанному в кадастровой документации. Однако если вы не хотите продолжать использовать землю для ведения сельского хозяйства, нормы № 101-ФЗ вполне позволяют изменить вид разрешенного использования. Для этого владелец участка должен предоставить в земельное управление администрации местного муниципалитета следующий пакет документов:
- Заявление с просьбой об установлении дополнительного вида разрешенного использования, разрешающего строительство частных домов;
- Копия паспорта владельца участка;
- Копия правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство);
- Ситуационный план в виде графической схемы (можно сделать самому, скопировав онлайн-сервисы Google Maps, Yandex Maps);
- Кадастровая выписка;
- Письменное согласие собственника участка (если заявление подает арендатор земли сельскохозяйственного назначения);
- Пограничный план.
Одним из важнейших условий в процессе изменения кода классификатора является обоснование его целесообразности. Особенно это важно, когда предполагается, что на участке будет коммерческий объект, либо жилой дом. Для получения разрешения на присвоение дополнительного кода собственнику земли потребуется указать факторы, способные положительно повлиять на развитие территории. Во входных данных лучше подчеркнуть, что открытие данного объекта не только улучшит инфраструктуру для проживающих по соседству, но и несколько повысит рыночную стоимость прилегающих земельных участков.
Аналогичные аргументы можно использовать, если вы планируете построить жилой дом. Кадастровая стоимость гектара сельхозземли в фермерском хозяйстве или в виде загородного поместья намного выше обычного поля. Следовательно, местные власти будут собирать больше земельных налогов.
Когда невозможно изменить вид разрешенного использования
Учитывая, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться только по их целевому назначению, часто возникает ситуация, когда собственник не знает, как изменить вид разрешенного использования. Однако желание собственника не всегда может совпадать с нормами ФЗ №101 и стратегией развития муниципального образования, на территории которого находится участок. В ряде случаев заявление об изменении существующего или присвоении дополнительного кода классификатора отклоняется вне зависимости от того, сколько стоит сама земля и насколько увеличится сумма земельного налога после увеличения ее кадастровой стоимости. Федеральным законом не допускается изменение вида использования земель сельскохозяйственного назначения, если:
- Кадастровая стоимость гектара земли превышает среднюю цену по региону более чем на 50%;
- На этом участке планируется строительство сооружений, не связанных напрямую с сельскохозяйственным производством;
- Существует негативное экспертное заключение экологов, подтверждающее, что изменение ВРИ может нанести вред окружающей среде;
- Существует юридическое ограничение в отношении сферы использования.
Несет ли ответственность собственник участка за неправомерные действия арендатора? Согласно действующему законодательству (ФЗ №101) за самовольное изменение вида разрешенного использования арендатор будет оштрафован. Если владелец сайта при подписании договора аренды внес в его текст неверную информацию об IVR, что ввело арендатора в заблуждение, это могло привести к судебным разбирательствам.
На что обратить внимание перед покупкой земли
Практически все граждане прекрасно знают, что такое договор купли-продажи, но иногда такая самоуверенность приводит к ошибкам, которые могут иметь серьезные последствия, вплоть до признания подписанного документа недействительным по решению суда. В свою очередь, продавец или покупатель после отмены сделки могут понести значительные финансовые потери.
Избежать проблем при составлении договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения просто, если соблюдать определенные правила. Давайте озвучим их.
- Покупатель должен заранее определиться, с какой целью он приобретает землю: ведение хозяйства, сдача в аренду, создание животноводческого комплекса, развитие садоводства или другого сельскохозяйственного производства. Пренебрежение данной рекомендацией опасно не только риском несоблюдения вида разрешенного использования, но и возможным отсутствием доступа к источникам воды на участке, неудобными подъездными путями, невозможностью построить мелиоративную систему или плохие характеристики почвы.
- Необходимо внимательно изучить содержание кадастровой выписки на предмет наличия юридических обременений, выяснить, находится ли участок в залоге, есть ли совладельцы.
- Выясните в местной администрации территориальное зонирование, в которое входит участок. Это позволит заранее рассчитать, возможно ли получение дополнительного вида использования для строительства на участке сооружений, не предназначенных для сельскохозяйственного производства (магазин, склад и т.п.).
Если вас не устраивают результаты проверки данных об обучении, это может стать весомым аргументом для обсуждения более приемлемой цены. Это также дает покупателю основания требовать от продавца необходимых изменений в правовом статусе до заключения договора купли-продажи участка.